Стоимость недвижимости: основные факторы формирования цены

Поиск по журналу

Москва и МО

Из чего складывается стоимость недвижимости

25 июня

Понимание того, как формируется цена недвижимости, поможет вам принимать взвешенные решения при покупке или продаже жилья. Стоимость квартиры зависит от множества факторов — от местоположения и характеристик объекта до рыночной конъюнктуры и юридической чистоты. В статье разберём ключевые составляющие цены, покажем разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, а также дадим практические советы по оценке недвижимости.

Расположение

Расположение объекта — главный фактор, определяющий стоимость недвижимости. Две абсолютно одинаковые квартиры в разных районах одного города могут отличаться в цене на 30–50% и более. Этот параметр включает в себя несколько составляющих.

Близость к центру города

Квартиры в центральных районах стоят дороже периферийных из-за развитой инфраструктуры и культурной активности. В Москве стоимость жилья в Тверском или Хамовниках может достигать 1,8 млн ₽/м², тогда как в спальных районах — от 200–250 тыс. ₽/м².

Транспортная доступность

Близость к метро, МЦК, МЦД, автомагистралям и остановкам влияет на цену: открытие новой станции метро поднимает стоимость жилья в округе в среднем на 15–25%.

Экологическая обстановка и окружение

Положительно влияет близость к паркам, водоёмам и отсутствие промзон. Негативно — соседство с ж/д путями, аэропортами или свалками, что может снизить цену на 10% и более.

Престижность и репутация района

Исторические и элитарные районы обеспечивают не только высокую цену, но и лучшую ликвидность.

Локация — это фактор, который нельзя изменить после покупки. Именно расположение объекта вы определяете в первую очередь

Анна Разумовская

ведущий аналитик рынка недвижимости

Видовые характеристики

Вид на парк, реку или исторический центр может добавить к цене 15–30%, тогда как вид на промзону или кладбище — снизить на 10%.

Семья Петровых выбирала между двумя трёхкомнатными квартирами: с видом во двор за 12 млн ₽ и на реку за 15 млн ₽. Разница в 25% стала решающей

Пример

Характеристики объекта

Площадь и планировка

Цена рассчитывается из стоимости за квадратный метр, но «квадрат» в однокомнатной стоит дороже, чем в трёхкомнатной. Правильная планировка (изолированные комнаты, просторная кухня, раздельный санузел) повышает цену.

Этаж и его влияние на цену

первый этаж — скидка 10–20%;
средние этажи — базовая цена;
верхние этажи — на 5–15% дороже.

Тип дома и год постройки

Монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных на 5–10%. Новостройки дороже благодаря современным коммуникациям и инфраструктуре.

Состояние отделки

Качественный ремонт и встроенная мебель добавляют 10–15% к стоимости, но при продаже не компенсируются полностью: обычно возвращают до 50% затрат.

Характеристика	Влияние на стоимость
+10 м² площади	+5–8%
Первый этаж	–10–20%
Верхние этажи	+5–15%
Раздельный санузел	+3–5%
Лоджия/балкон	+2–7%
Кухня свыше 12 м²	+8–12%
Монолитно-киричный дом	+5–10% к панельному
Качественный ремонт	+10–15%
Встроенная мебель	+3–7%

Владимир сравнивал две двушки на 2-м и 5-м этажах: панельный дом и монолитно-кирпичный с лоджией. Разница в цене составила 20% при одинаковой локации

Пример

Инфраструктура района

Развитая инфраструктура может добавить к цене 10–20%. Важны:

образовательные учреждения (школы, детсады);
медицинские центры и поликлиники;
продуктовые магазины, ТЦ, рынки;
спортивные залы, парки, детские площадки.

Семья Смирновых выбрала квартиру за 9,5 млн ₽ вместо 8 млн ₽ из-за близости школы, поликлиники и ТЦ

Пример

Учтите перспективы развития (новые школы, транспорт, благоустройство) — они влияют на цену ещё до реализации проектов.

Рыночные условия

Ключевая ставка и ипотека

Ключевая ставка 21% подняла ипотечные ставки до 23–28%, что снизило спрос на 16–20% и вызвало скидки до 10–20% на первичном рынке.

Баланс спроса и предложения

Вторичный рынок более гибок: продавцы идут на уступки, разрыв между ценой предложения и сделки вырос.

Клиент голосует рублём и ежемесячным платежом. Комфортный платёж 35–70 тыс. ₽ влияет на выбор

эксперт рынка недвижимости

Льготные программы

Льготная ипотека (семейная под 6%, IT-под 5% и др.) поддерживает спрос в отдельных сегментах.

Строительная инфляция

Рост стоимости материалов и рабочей силы удерживает цены на новостройки на уровне инфляции — 6–8% в год.

Региональные особенности

В Москве цены выросли на 6,6%, в среднем по стране — на 2,9%. В регионах: Красноярск –1,6%, Волгоград –1,5%, Самара –0,2%.

Юридические аспекты

Обременения и ограничения

Ипотека снижает цену на 5–7% за возможность торга. Арест и рента делают продажу почти невозможной.

Перепланировка

Незаконная снижает цену на 10–20%; банки не выдают ипотеку. Легальная практически не влияет или повышает стоимость.

Юридическая чистота сделки — основа безопасности. Ошибки могут стоить миллионов

эксперт по недвижимости

Документы БТИ

Технический паспорт выявляет несогласованные переделки. Их узаконивание займёт месяцы и потребует 75–110 тыс. ₽.

История переходов права

Частые смены собственников, несовершеннолетние, долги — риск сделки. Проверяйте выписку из ЕГРН.

Пример
Продавец снизил цену с 8 до 7,2 млн ₽ из-за незаконной перепланировки и затрат 85 тыс. ₽ на её узаконивание.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Критерий	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Кто определяет	Государство	Собственник или оценщик
Методика	Массовая, раз в 2–4 года	Индивидуальная, постоянно меняется
Осмотр объекта	Не проводится	Обязателен
Учёт особенностей	Только формальные признаки	Все факторы
Применение	Налоги, пошлины	Купля-продажа, ипотека

Налог на имущество и НДФЛ при продаже рассчитываются от кадастровой стоимости. Если цена сделки ниже 70% от кадастровой, НДФЛ считают по 70% кадастровой.

Оспаривать кадастровую стоимость стоит, если выгода покроет расходы оценщика и судебные издержки

эксперты